«Золотой век» рынка недвижимости в Армении завершился

В августе текущего года, по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года, средняя рыночная цена 1 квадратного метра жилья в многоквартирных домах столицы Армении снизилась на 17,6 тыс. драмов, или же на 6,4%. Указанное удешевление жилья нельзя считать конъюнктурным явлением, оно является продолжением тенденций последних лет. Напомним, что, начиная еще с 90-ых, на рынке недвижимости наблюдался бум, подстегиваемый спекулятивной по сути деятельностью самодеятельных брокеров и «солидных» посреднических контор.

Логическим следствием подорожания жилья на вторичном рынке стало масштабное строительство жилья, как гражданами, так и организациями. Граждане, улучшая свои жилищные условия, заодно «с выгодой» вкладывали деньги в недвижимую собственность, неуклонно дорожавшую. «Организации» же стремились погреть руки на указанном буме, строя элитарные высотные здания. Как известно, надежды сии не оправдались. Точнее, с треском провалились!

«Золотой век» рынка недвижимости в республике завершился, когда отголоски мирового экономического кризиса докатились и до Армении. Цены на недвижимость поползли вниз, множество квартир в новостройках осталось невостребованным, а объем жилищного строительства в республике ощутимо сократился.

Хотя в общей площади жилищного фонда республики ее «миллионная» столица имеет относительно невысокий удельный вес – немногим более одной четверти, значение последней на рынке недвижимости трудно переоценить. Столичный рынок жилья, как первичный, так и вторичный, отличается от периферийного большей динамичностью, крупным масштабом, и, естественно, сравнительно высокими ценами.

В общей численности квартир в республике столица имеет намного более высокую долю, чем по особнякам – около 55% против менее 34%. Этот фактор и предопределяет специфику рынка недвижимости Еревана. Имеются и другие отличия от провинции. В столице широко распространена практика продажи гражданами жилья для получения «прибыли», за счет как квадратуры, так и перемещения из элитарных районов на окраины.

Соответственно, другие семьи улучшают свои жилищные условия, отстегивая на эти цели немалые деньги… И в самом деле, стоимость квадратного метра квартир в элитарном центре Еревана в кратных размерах превышает величину средней заработной платы. В августе, к примеру, средняя рыночная цена 1 квадратного метра в столичном районе «Кентрон» составляла 438,2 тыс. драмов (в эквиваленте – $1194), в то время как среднемесячная номинальная заработная плата по стране – 110,7 тыс. драмов (менее $302).

Можно подсчитать примерный «навар» от продажи квартиры в центре и покупки такого же по площади жилья на окраине Еревана. Для расчетов примем за базу среднюю площадь квартир в столице (около 64,4 квадратных метра), а также средние цены в элитарном центре (438,2 тыс. драмов) и в окраинном районе «Ачапняк» (221,2 тыс. драмов). Отметим, что в августе стоимость квартир в районе «Ачапняк» была самой низкой в столице, за исключением удаленного от центра города небольшого района «Нубарашен», внешние условия жизни в котором довольно-таки непривлекательные.

Итак, если какая-то семья переместится из центра столицы на указанную выше ее окраину «Ачапняк», то разница между стоимостями квартир составит почти 14 млн. драмов (или ровно $38 тыс.). Неплохая сумма для семей, живущих на одну только зарплату!

Но, дела продающих жилье за последние годы ухудшились, а покупателей соответственно улучшились. За период с августа 2008 года по август текущего года средняя цена 1 квадратного метра квартир в Ереване снизилась на 44,2 тыс. драмов, или же на 14,7%. То есть средняя по квадратуре столичная квартира подешевела за указанный период на 2,8 млн. драмов, или же, по курсу валют за август текущего года, на $7,8 тыс.

Некоторые независимые эксперты, наряду с прочим, связывают снижение цен на недвижимость с новой волной миграции, правда, не столь масштабной, как в 90-ых. Для таких предположений основой служит разница между численностью прибывших в республику и убывших из оной. Насколько верны такие предположения, однозначно трудно ответить. Вполне возможно, что граждане из числа безработных временно выезжают на заработки в страны ближнего и дальнего зарубежья, при каковом варианте продажа квартир, как правило, исключается…

Раз речь зашла о странах ближнего зарубежья, к коим причисляется и Россия, в которой проживают многие сотни тысяч наших соотечественников, включая гастарбайтеров из числа наших граждан, то нелишне привести цены квартир в российских рублях, по средневзвешенному курсу валют в Армении.

В августе средняя цена 1 квадратного метра квартир в Ереване составила 19,8 тыс. российских рублей. Для сравнения: в столице России, городе Москве, средняя цена 1 квадратного метра площади квартир в панельных и блочных домах превышала 150,2 тыс. рублей, а в монолитных и кирпичных зданиях – около 178,5 тыс. рублей. В пересчете на драмы, по официальному курсу валют в Армении на 6 октября, эти цены составляют для нас фантастическую величину в 1,7-2,1 млн. драмов…

Соотношение между средними ценами жилья по двум городам огромное, почти восьмикратное, в пользу, естественно, московских квартир. Это и не мудрено, ведь Москва считается одной из самых «дорогих» столиц мира.

Возможно, для читателей определенный интерес представит разница между общей стоимостью ереванского и московского жилья, исходя из указанной выше средней площади квартиры в 64,4 квадратных метра. А разница сия составляет почти 8,4 млн. российских рублей для квартир в панельных и блочных домах, и 10,2 млн. рублей для жилья в монолитных и кирпичных зданиях. Или же, в пересчете на нашу национальную валюту, округленно 97-118 млн. драмов (в эквиваленте $258-315 тыс.).

Подчеркнем, что эта величина представляет разницу в стоимости квартир, исходя из средних по обеим столицам цен 1 квадратного метра площади. В случае конкретных вариантов «ножницы» между стоимостью квартир могут быть заметно больше, или меньше.

Альберт Хачатрян