Квартиры элитарного центра Еревана теряют привлекательность для покупателей

По купле-продаже квартир столица занимает ведущее место в стране, намного опережая провинцию. Поэтому динамика этого показателя характеризует общее состояние рынка жилья, по части квартир, в республике.

В I квартале текущего года количество сделок по купле-продаже квартир сократилось, по сравнению с аналогичным кварталом прошлого года, на 7,6%. При этом, в разрезе месяцев, динамика этого показателя характеризовалась крайней неравномерностью.

Приведем данные Государственного комитета кадастра недвижимого имущества Армении за каждый месяц I квартала текущего года, в сравнении с соответствующим месяцем прошлого года. Итак, в январе количество сделок по купле-продаже квартир возросло на 72,7% (!). Затем рост сменился спадом: в феврале на 14,12%, в марте — на 12,3%.

Заметим, что в январе месяце традиционно фиксируется минимальный уровень покупательских намерений, поэтому указанный выше рост количества сделок не имел сколь нибудь заметного воздействия на квартальный показатель.

Понятно, что данные о сокращении сделок по купле-продаже квартир свидетельствуют скорее об ослаблении покупательского спроса на жилье, нежели об ограниченности предложения. Тем более, что снижение цен на жилье напрямую подтверждает первое предположение.

В марте текущего года средняя рыночная цена 1 квадратного метра площади квартир в Ереване снизилась на 7,8 тыс. драмов, или же на 3,0%. При этом наибольший спад цен зафиксирован по элитарному центру столицы, административному району «Кентрон» (что в переводе с армянского как раз и означает «центр»). Как известно, жилье в этой обители богемы выделяется фантастической для рядовых граждан стоимостью. И это не случайно.

«Кентрон» всегда выгодно отличался своими парками и садами, скоплением здесь практически всех государственных высших учебных заведений, элитарных школ, наличных театров и кинотеатров. Плюс размножившимися, как грибы после дождя, объектами общественного питания – кафе, ресторанами и прочими, более экзотичными, заведениями. В отличие от унылых и однообразных по внешнему виду окраин, центр столицы всегда отличался уникальным историко-архитектурным обликом. Правда, потерпевшим немалый ущерб за последние два десятилетия.

Несмотря на эти локальные катаклизмы, малый центр сохранил свой магнетизм для жителей окраин, в том числе нуворишей. В силу этого цены на жилье в этом районе были почти в два раза выше среднегородского показателя.

Но, видимо, ситуация меняется. В марте текущего года средняя рыночная цена 1 квадратного метра площади квартир в районе «Кентрон» снизилась на 51,6 тыс. драмов, или же на 11,4%. То есть жилье здесь подешевело за год более чем на одну десятую часть! Так как наши граждане любят при оценке жилья оперировать зелененькими, то приведем цены в эквиваленте, в долларах США.

Здесь мы должны принять во внимание одно немаловажное обстоятельство. В Армении за год доллар укрепился по отношению к драму на 5,6%. В силу этого стоимость жилья, исчисленная в долларах, подешевела намного больше, чем в драмах. То есть покупатели, обладающие капиталом в виде заморских банкнот, выигрывают вдвойне – от общей тенденции удешевления жилья, и от повышения курса доллара.

Продолжая практику расчета стоимости стандартной для Еревана квартиры (площадью в 63,1 квадратных метра), приведем динамику ее цены, выраженной как в драмах, так и долларах. Итак, за год средняя рыночная цена стандартной квартиры в Ереване сократилась на $3,6 тыс., и в марте текущего года скатилась до $41 тыс. (15,8 млн. драмов). При этом, за счет изменений в курсе доллара, экономия для покупателя составила $2,3 тыс.

Возвращаясь к элитарному центру, заметим, что для этого района снижение цен было просто феноменальным. Так, рыночная цена стандартной квартиры сократилась на $12,5 тыс., составив в марте $65 тыс. (25,2 млн. драмов). Укрепившийся доллар позволил покупателям сэкономить на средней квартире $3,6 тыс.

Вновь рассматривая цены 1 квадратного метра площади квартир в драмах, отметим, что по четырем районам города («Нор-Норк», «Аван», «Ачапняк» и «Малатия-Себастия») они незначительно возросли — от сотых долей процента до 2,1%.

Видимо, в покупательских намерениях произошли сдвиги, и часть спроса перекинулась с дорогостоящего жилья районов «Кентрон» и «Арабкир» на более приемлемые по ценам окраинные квартиры. Так что активизация спроса поспособствовала росту цен, выраженных в национальной валюте.

Но доллар взлетел выше цен в драмах, поэтому стоимость жилья в эквиваленте снизилась и в указанных выше четырех административных районах столицы. Таким образом, в долларовом эквиваленте стандартные квартиры в столице Армении в среднем подешевели по всем без исключения административным районам.

Многих заинтересует, какие имеются тенденции на рынке жилья в других странах? Для прояснения этого вопроса приведем данные по двум наиболее «дорогим» в этом отношении городам мира – Москве и Нью-Йорку.

По мнению ряда российских специалистов, цены в столице РФ могут понизиться, если экономическая ситуация в стране ухудшится. Если же экономика останется на стабильном уровне, без заметного роста, то цены на жилье чуточку повысятся. Другие эксперты прогнозируют к концу года подорожание жилья на вторичном рынке до 15%. Из такого разброса оценок ясно одно: прогнозы – вещь ненадежная!

Между тем рыночные цены жилья в столице России просто поражают воображение. Так, в мае текущего года средняя стоимость 1 квадратного метра жилья в Москве превышала планку в 162,5 тыс. рублей (в эквиваленте, по курсу валют в Армении – свыше 2 млн. драмов). Так что наша элитарная квартира выглядит на этом фоне довольно скромно.

После глобального кризиса, эпицентром которого явились как раз США, рынок недвижимости в этой стране не восстановился в прежнем объеме. Исключением являются престижные районы Нью-Йорка, которые прославились рекордными покупками, к которым причастны, как ни странно, граждане бывших братских республик.

По расчетам американских специалистов, за последние четыре года граждане России и других бывших советских республик вложили в недвижимость США более $1 млрд. Естественно, эти сделки подстегивают цены на жилье в привлекательных для упомянутых граждан городах США, в частности, в Нью-Йорке.

По данным Совета по недвижимости Нью-Йорка, средняя цена квартиры в I квартале текущего года возросла и достигла $ 723 тыс. Но это средний показатель. В «ихнем» элитарном районе – Манхэттене, особенно желанном богачами из стран постсоветского пространства, новая квартира стоит порядка $1,5 млн., что на 10% выше показателя прошлого года.

Альберт Хачатрян