Стандартный особняк в элитарном центре Еревана подешевел на $25 тыс.

В марте текущего года количество сделок по купле-продаже особняков в Ереване увеличилось, по сравнению с мартом прошлого года, на 10,5%. Здесь нужно отметить интересную деталь. По линии квартир количество таких сделок сократилось, причем одновременно снизились рыночные цены.

А вот по особнякам наблюдается вроде бы парадоксальная ситуация. Покупательский спрос, судя по динамике сделок по купле-продаже, возрос, а вот средняя рыночная цена особняков… снизилась. Правда, само количество проданных особняков в марте было не ахти какое – всего 105 единиц. То есть 1 процент составляет примерно один особняк, с хвостиком в виде десятой доли.

Вполне возможно, что общее снижение рыночных цен на жилье временно активизировало покупательский спрос на особняки. К примеру, в I квартале текущего года в столице Армении было продано 286 особняков, или же на 17,7% больше, чем в аналогичном квартале прошлого года.

Картина несколько проясняется, если рассмотреть динамику стоимости особняков в разрезе административных районов Еревана. На фоне снижения среднегородской цены квадратного метра площади особняков (спад за год на 1,7%) подорожали дома в районах «Нор-Норк» (на 7,4%), «Аван» (на 3,7%) и «Ачапняк» (на 1,1%). В остальных же административных районах столицы рыночная цена квадратного метра площади особняков в марте текущего года, по сравнению с показателем аналогичного месяца прошлого года, снизилась.

Как известно, стоимость жилья по районам столицы резко различается. Так, несмотря на снижение цен, в марте текущего года стоимость квадратного метра в элитарном районе «Кентрон» в 1,7 раза превышала среднегородской показатель, а в примыкающем к нему районе «Арабкир» — почти в 1,4 раза.

В остальных же административных районах соотношение к среднегородскому показателю, без окраинного массива «Нубарашен», колеблется от 0,8 раза («Малатия-Себастия») до 1,1 раза («Нор-Норк»). Что касается довольно-таки отдаленного от центра столицы района «Нубарашен», выделяющегося неблагоприятными внешними условиями для проживания, то здесь средняя цена квадратного метра особняка составляет лишь половину среднегородского показателя.

Из вышеприведенных данных можно предположить, что часть состоятельных покупателей предпочла компактным строениям с символическим земельным участком в центре столицы более желательные, по площади как строения, так и земельного участка, особняки на указанных выше окраинах «Нор-Норк» и «Аван». Учтем к тому же, что эти окраины выгодно отличаются от центра столицы меньшей загрязненностью воздуха и сравнительно низкой температурой в жаркий период года.

На основе рыночной цены «квадрата» можно рассчитать полную стоимость стандартного особняка, параметры которого следующие: строение с площадью в 250 квадратных метров и земельный участок в 400 квадратных метров. Поясним, что в цену «квадрата» сугубо особняка пропорционально включается также стоимость прилегающего земельного участка. Расчеты выполним в долларах, по курсу валют за соответствующий месяц прошлого и текущего годов. Затем сравним цены за год, с марта прошлого года по март текущего.

Итак, в долларах расчетная стоимость стандартного особняка в Ереване за год снизилась на $13 тыс. При этом наибольший спад в разрезе административных единиц зафиксировался по районам «Кентрон» — на $25 тыс., «Арабкир» — на $24 тыс., и «Эребуни» — на $20 тыс.

Подорожание, в долларовом эквиваленте, имелось только в окраине «Нор-Норк», на $3 тыс. за стандартный особняк. Подчеркнем, что свою роль в динамике стоимости жилья в долларовом эквиваленте сыграло укрепление этой валюты по отношению к драму на 5,6%.

Все же, несмотря на резкий спад в цене, стоимость особняков в центре продолжает оставаться на довольно высоком уровне. Дело не в параметрах домов, а в «элитарности» района, притягивающего покупателей из обеспеченных слоев столичного общества. Все ереванцы, если им не выпало счастье проживать в малом центре столицы, естественно, желали бы туда переселиться. Однако для такой радости надо выложить кругленькую сумму, что не по карману рядовым гражданам. Для наглядности уровня и масштаба цен проиллюстрируем эти показатели на графике.

Понятно, что рядовому трудящемуся даже мечтать об особняке не приходится. Но, может, ипотека поможет ему реализовать мечту? Для ответа на этот вопрос рассмотрим условия ипотеки двух наугад выбранных коммерческих банков страны.

Первый из этих банков требует залог в размере 70% от стоимости жилья. То есть, для стандартного ереванского особняка ценой в 67,4 млн. драмов нужно подыскать залог стоимостью в 47,2 млн. драмов. В принципе в качестве залога используется купленный с помощью ипотеки дом. Однако максимальная сумма кредита составляет 20 млн. драмов, так что вопрос отпадает уже сам по себе.

Максимальный размер кредита другого банка составляет 40 млн. драмов, с предоплатой 30% стоимости жилья. Однако и при этом варианте цена среднего особняка зашкаливает за рамки максимального уровня кредита.

Но, пофантазируем, и представим, что ипотечный кредит выдается без ограничений по максимуму, сроком на 10 лет, причем безвозмездно. То есть проценты за кредит не удерживаются. В таком случае покупатель стандартного ереванского особняка должен ежемесячно платить банку 561 тыс. драмов в месяц. Понятно, что «среднему» трудящемуся, при нынешней среднемесячной номинальной заработной плате (в апреле — менее 118,5 тыс. драмов) сие просто невозможно.

Альберт Хачатрян