В конце прошлого года цены на особняки в Армении упали

Методология расчета цены особняка напоминает древнегреческий миф про прокрустово ложе. Все особняки, большие и малые, сводятся к единому стандарту: строение в 250 квадратных метров и приусадебный земельный участок в 400 квадратных метров. Подобная унификация столь разных домов позволяет проводить корректные сравнения их цен. Поэтому, изучая приводимые в статье цены, нужно принимать во внимание, что это цена 1 квадратного метра площади не какого либо конкретного особняка, а абстрактного стандартного дома.

Вначале отметим, что по состоянию на 1 января 2011 года в Армении имелось менее 408,9 тыс. «особняков», в народе именуемых как «собственные» дома. Такая формулировка, берущая корни с советских времен, проистекала от наличия антипода собственности, государственных квартир (впоследствии, кстати, приватизированных). Конечно, особняк особняку рознь, было бы явным преувеличением именовать «особняком» деревенский дом в стиле «хижина дяди Тома».

Даже в столице, в которой уровень жизни выше, чем в провинции, чисто визуально виден резкий контраст между различными «особняками». В полусотне метров от роскошного дворца, которому позавидовал бы сам король-солнце Людовик XIV, может красоваться лачуга времен царя Гороха.

Каким образом приводят к единому знаменателю цены на эти дома, один Бог знает. Не считая, конечно, работников Государственного комитета кадастра недвижимости. Но, за неимением альтернативных средних данных, приходится оперировать теми, что предоставляет официальная статистика.

Возвращаясь к теме, отметим, что из общего количества особняков в Армении 12,7% приходится на столицу. В абсолютных показателях «собственных» домов в Ереване насчитывается почти 51,8 тыс. единиц. Для сравнения: здесь же имеется 228,7 тыс. квартир.

Но рынок недвижимости столицы по динамичности превосходит любую административную область республики. Поэтому ее сегмент на рынке жилья, в том числе особняков, выше доли в общем жилищном фонде страны. Так, по данным за прошлый год, удельный вес Еревана в общем количестве сделок по купле-продаже квартир превышал четвертую часть (точнее, составлял 25,8%). Учтем к тому же, что сельчане неохотно расстаются со своими домами, лишь в крайних случаях выставляя их на продажу.

Итак, в прошлом году в столице было продано-куплено 1322 особняка, что на 3,9% превышало показатель предыдущего года. В динамике же стоимости этого вида жилья наблюдается следующая картина: в среднем по Еревану рыночная цена 1 квадратного метра особняка в декабре, по сравнению с ноябрем, снизилась на 6,5 тыс. драмов, или же на 2,3%.

В городе наибольший спад средней рыночной цены имелся в окраинах «Эребуни» (спад на 17,1 тыс. драмов) и «Давташен» (10,9 тыс. драмов), и лишь затем в элитарном, по уровню цен, а не концентрации элиты, районе «Кентрон» (10,0 тыс. драмов).

На графике позиция отдаленной окраины «Нубарашен» нулевая, так как изменений в средней цене там не наблюдалось. Во всяком случае, так следует из данных статистиков, которые (в смысле данные) им преподнес тот же Государственный комитет по кадастру недвижимости.

В столице наиболее высокие цены, как и полагается, имеются в упомянутом элитарном районе «Кентрон». Там 1 квадратный метр площади особняка стоит 460 тыс. драмов (в эквиваленте $1200). Напомним, что в отличие от цены квартир, в цену «квадрата» особняка, помимо самого строения, пропорционально входит и стоимость приусадебного участка.

Учитывая это обстоятельство, заметим любопытный парадокс: цена 1 квадратного метра квартир в том же районе «Кентрон» составляет 426,4 тыс. драмов ($1113). Получается, что разница в ценах этих двух видов жилья не столь уж грандиозная, как это представляется при изучении телевизионной рекламы выставленных на продажу квартир и особняков. Дело в том, что особняки по квадратуре намного (в среднем более чем в 2,5 раза) опережают квартиры, за счет чего и выигрывают в общей цене.

Вторым, по дороговизне жилья, является район «Арабкир», в котором средняя рыночная цена 1 квадратного метра площади особняков достигает 370,3 тыс. драмов ($966). Замыкает тройку лидеров окраина «Канакер-Зейтун», с показателем в 275,2 тыс. драмов ($718).

Итак, средняя рыночная цена стандартного особняка, в понятных нашим гражданам зелененьких, составляет в малом центре «Кентрон» ровно $300 тыс., а в районах «Арабкир» и «Канакер-Зейтун» — соответственно $242 тыс. и $180 тыс.

Самый дешевый стандартный дом можно купить в районе «Нубарашен», за среднюю цену менее $95 тыс. Показатели остальных районов столицы колеблются в пределах от $144 тыс. — в окраине «Эребуни», до $197 тыс. — в районе «Нор-Норк».

Альберт Хачатрян