Сколько стоят особняки в Ереване?

В советский период построить собственный дом приходилось по стандартным нормам, которыми ставились определенные ограничения. В годы независимости Армении эти ограничения, по сути, были отменены, и строения, именуемые как «собственные дома», стали смахивать на мини-дворцы в стиле Людовика XIV. Так что лучше использовать для этой категории жилья термин «особняк». Хотя под этим термином могут скрываться и хибарки свыше полувекового возраста.

В отличие от жилья в многоквартирных зданиях, цена 1 квадратного метра особняка, помимо собственно стандартной площади строения (250 квадратных метров), включает в себя стоимость приусадебного земельного участка (400 квадратных метров). Поэтому официальные данные о средней цене особняков несколько условные, но зато дают возможность для корректных сравнений.

По данным за сентябрь текущего года, средняя цена 1 квадратного метра особняка (исчисленной по вышеприведенной схеме), составила в столице Армении 273,0 тыс. драмов. Для сравнения: средняя цена 1 квадратного метра квартиры в Ереване в том же месяца была 256,5 тыс. драмов или же чуть больше 97% от цены особняков. Это соотношение выглядит несколько странно на фоне общепринятого мнения о чрезмерной дороговизне особняков. Но ларчик открывается просто.

Если в Ереване средняя площадь квартир составляет 63,1 квадратных метров, то по особнякам она намного (почти в 2,6 раза) больше, достигая 163,0 квадратных метров. Это преимущество в квадратуре, а не средняя цена, и определяет высокую стоимость особняков. Во всяком случае, так следует из официальных данных по недвижимости.

В III квартале текущего года в Армении было продано 1355 особняков, из них в столице – 356 единиц или же 26,3% от общего числа. Годом раньше доля Еревана в общем показателе была меньше – 18,6%. Дело в том, что в III квартале текущего года, в сравнении с аналогичным кварталом прошлого года, в целом по стране продажа особняков сократилась на 10,3%, а вот по столице возросла – на 26,7%.

В ряде областей республики количество сделок по купле-продаже особняков заметно сократилось, от 61,2% (Лори) до 12,7% (Сюник). На среднем показателе особо сказался ощутимый спад количества сделок по купле-продаже особняков в Лори, доля которого в III квартале прошлого года была наивысшей среди областей страны – 26,4% (теперь – 11,4%). Ныне место лидера в стране по количеству сделок заняла столица.

Ереван, в котором проживает уже более одной трети постоянного населения республики, лидирует не только по количеству сделок по купле-продаже особняков и квартир, но и по ценам. Последние же ощутимо дифференцируются по районам города.

Если взять за планку среднюю цену особняка в Ереване, то выше нее цены в трех его районах – Центр (почти в 1,7 раза в сентябре текущего года), Арабкир (1,3 раза) и Канакер-Зейтун (почти на уровне средней по городу – в 1,01 раза).

В сентябре текущего года средняя цена особняка в элитарном центре столицы составляла 452,1 тыс. драмов (в эквиваленте — $1214), причем снизилась в сравнении с аналогичным месяцем прошлого года на 6,5%. Здесь нет ничего удивительного. Тенденция удешевления жилья общая, и началась после нагрянувшей в Армению волны глобального экономического кризиса.

Однако снижение цен на особняки — не тотальное явление в городе. Например, в столичном районе Нор-Норк средняя цена особняка повысилась на 3,7%. Но это исключение, во всех остальных районах, бывших общинах столицы, особняки в целом подешевели от 0,1% (Нубарашен) до 9,6% (Шенгавит). В долларовом эквиваленте наибольший абсолютный спад в ценах имелся по району Арабкир (на $125 за 1 квадратный метр), затем следовал элитарный Центр (на $117) и окраинный Шенгавит (на $85).

Для представления о ценах стандартного особняка рассчитаем их на основе средней площади особняка в городе и средних цен в разрезе районов. Итак, самые дорогие особняки города находятся в районе Центр, в котором рыночная цена стандартного дома с земельным участком составила 73,7 млн. драмов (почти $198 тыс.). Как видим, стоимость такого особняка «не уступает лучшим мировым образцам»…

Во втором, по степени «элитарности», районе Арабкир цены заметно ниже – 59,3 млн. драмов ($159 тыс.), но все же выше среднегородского показателя. Для читателей, которые не знакомы со спецификой Еревана, отметим, что часть района Арабкир вплотную примыкает к центру города, и в этих «приграничных зонах» находится довольно-таки дорогое жилье (в частности, особняки), которые по вкусам самых придирчивых (и богатых) покупателей. Среднюю же цену по району Арабкир снижают дома на его периферии.

В небольшом районе Нубарашен находятся самые дешевые особняки — со средней рыночной стоимостью 24,5 млн. драмов (менее $65,7). Заметим, что рядом находится знаменитая свалка, соседство с которой существенно влияет на цены жилья в этой местности.

Альберт Хачатрян