В столице Армении квартиры неуклонно дешевеют

Известно, что рынок жилья является своеобразным барометром состояния экономики, чутко реагирующим на все изменения в ней. С переходом на рыночные отношения, и с приватизацией государственных квартир на рынке жилья начался бум, продолжающийся вплоть до прихода в Армению первой волны глобального кризиса. До этого строительство в стране характеризовалось двузначными цифрами темпов роста, что, в свою очередь , обеспечивало столь же внушительные показатели валового внутреннего продукта (ВВП).

После кризиса ситуация кардинально изменилась, частное жилищное строительство резко сократилось, а цены на жилье стали снижаться. «Богатых» покупателей, понятное дело, становилось все меньше и меньше, и цены подчинились ходу рыночного механизма их формирования, несмотря на усилия риэлторов противодействовать этому процессу.

В III квартале текущего года в Армении было осуществлено 3427 сделок по купле-продаже квартир, что превысило показатель аналогичного квартала прошлого года на 101 сделку (или на 2,9%). По географии сделки по купле-продаже квартир распределились следующим образом: 2403 сделки, или же свыше 68% от общего количества сделок по стране, пришлись на столицу республики. Отметим, что в республиканском фонде квартир доля Еревана заметно меньше – 52,3%, по состоянию на 1 января текущего года.

Понятно, что рынок жилья столицы более динамичный, чем в провинции. К тому же в нашем «мегаполисе» широко распространена практика перемены местожительства в пределах черты города. Многие граждане, разбогатев, покупают дорогостоящие квартиры в элитарном центре города, или же новым приобретением увеличивают квадратуру своего жилья. Другие, наоборот, ухудшают свои жилищные условия, за счет разницы в ценах улучшая свое финансовое состояние.

Итак, в сентябре текущего года средняя цена 1 квадратного метра квартир в Ереване составила 256,5 тыс. драмов, что на 5,1% меньше показателя аналогичного месяца прошлого года. В эквиваленте, по средневзвешенному курсу валют, цена 1 квадратного метра столичных квартир в отчетном месяце составила $689, и за год снизилась на $55.

В отличие, скажем, от городов европейских стран, в которых жилье нередко дороже на окраинах (комфортабельных спальных районах), в Ереване наблюдается чрезмерная дороговизна жилья именно в центральном его районе. Так, в сентябре средняя цена 1 квадратного метра квартир в районе «Кентрон» (что переводится на русский язык как «Центр»), в 1,7 раза превышала среднегородской показатель.

В абсолютном значении цена 1 квадратного метра квартире в указанном районе составила 436,2 тыс. драмов, или же $1172. Если использовать показатель средней площади квартиры в Ереване, равный 63,1 квадратных метров, то получим рыночную стоимость «элитарной» квартиры центра – свыше 27,5 млн. драмов, или же почти $74 тыс. Подчеркнем, что это средняя цена «средней» по квадратуре квартиры. На практике цена отдельных квартир может превышать этот показатель в 2-3 раза.

Вторым по дороговизне квартир районом столицы является «Арабкир», с ценой 337,9 тыс. драмов (или же в эквиваленте $908) за 1 квадратный метр. В этом районе средняя квартира стоит заметно дешевле, чем в центре – 21,3 млн. драмов (менее $57,3 тыс.). Заметим, что если за год средняя цена квартир элитарного центра снизилась на 4,2%, то для района «Арабкир» спад был ощутимо больше – 9,8%. Учитывая, что в долларовом эквиваленте указанный спад в ценах составил соответственно $82 и $124, можно вычислить, насколько подешевели квартиры. «Средняя» квартира в районе «Кентрон» подешевела почти на $5,2 тыс., а в районе «Арабкир»- более чем на $7,8 тыс.

С этой точки зрения довольно радужно смотрятся показатели небольшого периферийного района «Нубарашен», в котором средняя квартира стоит менее 9,1 млн. драмов, или же $24,4 тыс. Это и не удивительно, ведь средняя цена 1 квадратного метра квартир в этом непрезентабельном по внешним условиям жизни районе столицы составляет лишь 56,0% от среднегородского показателя.

Для оптимальной покупки привлекательней смотрятся цены крупных окраин города, в которых внешние условия жизни намного лучше, чем в Нубарашене, а цены ниже среднегородской от 2% («Аван») до 13% («Нор-Норк» и «Ачапняк»). Отметим, что кроме района «Кентрон», среднегородскую планку превышают цены в районах «Арабкир» (в 1,3 раза) и «Канакер-Зейтун» (чисто символически – в 1,04 раза). Цена 1 квадратного метра в районе «Давташен» практически совпадает со среднегородским показателем – 256,3 тыс. драмов против 256,5 тыс. драмов.

Добавим, что в сентябре текущего года, по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года, цена 1 квадратного метра квартир снизилась во всех, кроме окраины «Аван», районах Еревана. Вследствие этого соотношение цены 1 квадратного метра квартир в районе «Аван» к среднегородскому показателю за год повысилось с 89% до 98%, то есть вплотную приблизилось к последнему.

Итак, количество сделок по купле-продаже квартир в столице Армении в III квартале текущего года увеличилось, по сравнению с аналогичном кварталом прошлого года, на 1,3%, а вот цены их, судя по показателям сентября, снизились. Данное явление, носящее уже характер тенденции со времен волны кризиса, можно трактовать по разному. Ведь целый ряд факторов влияет на рынок жилья.

Не исключается, что инфляция последнего времени, приведшая к заметному подорожанию жизни (особенно для необеспеченных слоев населения), способствовала продаже квартир, для пополнения семейного бюджета продавцов — собственников жилья. Независимые эксперты утверждают, что усилилась миграция населения за пределы республики, что также во многих случаях сопряжена с продажей недвижимости мигрантами. Помимо этого, возможно, что «мыльные пузыри» гипертрофированных цен постепенно лопаются, и цены на жилье оптимизируются.

Альберт Хачатрян