Перегнали Германию! По ценам на жилье…

В столице Армении, городе Ереване, понятие «центр», как и во многих столицах бывших союзных республик, довольно четко выраженное понятие. Известно, что у нас самое дорогое жилье находится в столице. А вот на территории последней своими ценами выделяется так называемый «малый центр». Будучи в свое время своеобразным средоточием научно-культурной жизни в городе, данный район, как место проживания, всегда очень высоко котировался. Поэтому по рыночной стоимости жилье здесь намного дороже, чем на городских окраинах. К примеру, в сентябре текущего года цена квадратного метра жилья в многоквартирных домах центрального района «Кентрон» в 1,8 раза превышала средний по городу показатель. Не удивительно поэтому, что авантюры со строительством мини-небоскребов начались именно в этом районе города. Элитарный Северный проспект, подмявший под себя старые панельные дома и допотопные хибарки, стал своего рода символом тяги нуворишей к приобщению былых уже ценностей малого центра.

В противоречии со здравым смыслом, в полное нарушение сложившегося ранее историко-архитектурного облика малого центра здесь развернулось широкомасштабное строительство, в котором участвовали сразу несколько строительных компаний. Кстати, среди них были и абсолютно неизвестные нашей общественности организации. Причем новостройки явно не предназначались для нуждающихся в жилье. Об этом свидетельствуют десятки, если не больше, безнадежно пустующих квартир дислоцированных там новых высотных домов. Получается, что многие десятки миллионов долларов были израсходованы только лишь на удовлетворение желаний богачей обзавестись престижным и перспективным, с точки зрения размещения капитала, жильем в центре столицы. Ведь в условиях, когда цены на недвижимость из года в год стремительно возрастали, приобретение квартиры на упомянутом проспекте представлялось покупателям довольно удачным вложением лишних денег.

Последствия глобального кризиса, тяжело отразившиеся на экономике Армении, показали всю иллюзорность этих намерений. В отличие от предыдущих лет, в январе-сентябре текущего года, по сравнению с аналогичным периодом прошлого, цены на жилье в многоквартирных домах центра столицы снизились на 2%. Причем, в долларовом эквиваленте, под влиянием курса валют, спад цен достиг уже весомых 15,3%. Так как доллар у нас служит мерилом богатства, сие обстоятельство явилось неприятным сюрпризом для владельцев вновь приобретенного элитарного жилья.

Как известно, начиная с 2003 года, курс доллара в Армении, под влиянием сдвигов на мировом валютном рынке, стал неуклонно снижаться. Причем, если во многих странах этот спад, по отношению к национальным валютам, составлял примерно 20%, у нас он достиг порядка 40%. Столь внушительное укрепление нашей национальной валюты для рынка недвижимости имело двойные последствия. Для граждан с большими капиталами в драмах оно имело, несомненно, положительный характер. Иначе обстоял вопрос с лицами, получающими из-за рубежа частные денежные трансферты, а также иностранцами, желающими приобрести недвижимость.

Многие граждане, в том числе и специалисты, придерживаются мнения, что цены на жилье за последние годы резко возросли. Они правы, но… отчасти. Есть одно «незначительное» исключение. Вначале отметим, что ранее, несколько лет назад, Государственный кадастр недвижимого имущества в своих отчетах цены на жилье представлял в долларах США. С определенной точки зрения такая практика имела объективный характер. Несмотря на то, что только национальная валюта – драм, имела законную силу в денежном обращении, доллары широко использовались при купле-продаже недвижимости. Так вот, в 2003 году максимальная цена квадратного метра жилой площади в центре столицы, согласно отчету Государственного кадастра, составляла $970. Нетрудно подсчитать, что по курсу валют данного года эта сумма превышала 561 тысячу драмов. Между тем в пиковом для цен на жилье 2008 году данный показатель был намного меньше – около 483 тысяч драмов. Это официальные данные, которые по настоящее время не скорректированы, так что мы вынуждены оперировать ими. Между тем в подешевевших долларах цены превзошли самое богатое воображение.

Для иллюстрации абсурдности уровня цен на жилье в столице Армении, проведем кое-какие сравнения с одной из наиболее развитых стран Европы, «богатой» Германией. К примеру, один квадратный метр жилой площади особняка в уютном провинциальном городке Альтенбург в эквиваленте стоит немногим более 276 тысяч драмов. И такая цена не исключение, а правило! Между тем, по данным за сентябрь текущего года, в центре столицы Армении аналогичный показатель составил… свыше 450 тысяч драмов, то есть в 1,6 раза дороже! Причем это цена квадратуры не роскошного особняка с полагающимся земельным участком, а тривиального жилья в многоквартирных домах.

Итак, по ценам на жилье мы достигли и даже обошли столь недосягаемые в других сферах нашей действительности «евростандарты». Но, укажем, что в условиях рыночной экономики формирование сверхвысоких цен возможно только в том случае, когда платежеспособный спрос намного, чуть ли не в кратных размерах, превышает предложение. Однако такова ли была конъюнктура нашего рынка недвижимости?

В Армении, в новом тысячелетии, ежегодно вводились в действие сотни тысяч квадратных метров жилья. Своего пика этот показатель достиг в прошлом году, когда было введено в действие свыше 515 тысяч квадратных метров жилой площади, в том числе за счет средств населения – почти 372 тысячи квадратных метров. Причем, в подавляющем большинстве своем жилищное строительство развертывалось в столице республики, удельный вес которой в общем показателе введенной в строй жилплощади в том же 2008 году превысил 84%. Эти данные заставляют сомневаться в утверждении, что рост цен на жилье был обусловлен превышением спроса над предложением. По всей видимости, вызывающие по меньшей мере удивление высокие цены на недвижимость были спровоцированы иными факторами.

Конечно, гипертрофированные цены на жилье — не только армянское явление. По точно такому же сценарию развивались события на рынке недвижимости во многих странах постсоветского пространства, в частности, городах Москва, Киев… Совсем недавно однокомнатная «хрущоба» в столице России стоила столько же, сколько «нормальная» квартира в Париже. Комментарии, как говорится, излишни… Что тогда говорить о ценах на новые квартиры?! Относительно данного феномена есть кое-какие догадки. По мнению отдельных российских экспертов, на себестоимости строительных работ негативно сказываются взятки высокопоставленным чиновникам, достигающие в указанном выше показателе чуть ли не 40%! Как обстоит этот вопрос у нас, неясно…

Альберт Хачатрян